1.61万亿美元,美国2021年购房抵押贷款创新高(转载)

  (观察者网讯)从极低的抵押贷款利率到天价房价,2021年的美国房地产市场依旧虚火难降,持续刷新各项纪录。2020年以来,美国房价中位数涨幅高达27%,2021年购房抵押贷款高达1.61万亿美元(约合人民币10.23万亿元),刷新历史最高纪录。

  与此同时,高房价抬升通货膨胀,负面效应不断凸显。2021年11月,美国最大都市区的房租中位数暴涨至每月1771美元(约合人民币11250元),同比增长了19.7%。

  《华尔街日报》报道截图

  房价高涨:较2020年初飙升27%

  据美国财经网站“Money”报道,疫情开始以来,美国抵押贷款利率首次降至3%以下,美联储的“大放水”助推房市高涨。2021年1月7日,美国30年期抵押贷款平均利率创下历史新低,低至2.65%。截至12月23日,虽有所回升,但30年期利率依旧保持在3.05%,低于历史水平。疫情之前,历史最低点为2012年的3.31%。

  美国30年期抵押贷款平均利率 图自《华尔街日报》

1.61万亿美元,美国2021年购房抵押贷款创新高(转载) 公积金贷款

  极低的贷款利率推动房市异常火爆,成屋销量创下2006年以来最高年度水平。“2021年的房地产市场是延续了2020年延续下来的强劲势头。徘徊在接近历史低点的抵押贷款利率助长了需求”,全国房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)称。

  2021年初,美国待售房屋约为104万套,创下历史新低。这是自1999年以来的最低待售住房库存。截至2021年11月底,住房库存仅有110万套,按销售速度来看,仅可维持2.1个月。

  与此同时,投资者不断涌入,推动美国房价不断飙升。2021年1月至10月,标普CoreLogic Case-Shiller美国房价指数上涨了19.1%,创下了45年来的最大增幅。最近几个月,美国房价的增长速度有所放缓,但仍然接近历史最高水平。

  根据Realtor.com网站统计,自2020年初以来,美国房价中位数累计上涨27%,仅在2021年,美国房地产市场的总价值就暴增9.1万亿美元(约合人民币57.8万亿元)。

  在房价涨幅排名方面,西部各州房价涨幅名列前茅。其中,自2020年初以来,蒙大拿州房价飙升57%,涨幅第一,爱达荷州(46%)、犹他州(37%)、内华达州(37%)等州涨幅也突破了30%。

  自2020年1月至2021年11月,美国各州房价涨幅。图自雅虎财经

  家庭债务总额首次突破15万亿美元,房租暴涨19.7%

  虽然房市火爆,但通货膨胀叠加高房价,负面效应不断凸显。

  据《华尔街日报》1月1日报道,2021年,美国住房抵押贷款发放规模高达3.9亿美元,相较2020年创下的4.1亿美元纪录有所下降,但依旧维持在历史高位。

  其中,再融资(当利率环境发生重大变化时,修改和替换现有合同,以获得更优惠的借款条件)不断减少,而购房贷款比例不断上升。根据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association, MBA)的数据,2021年美国购房贷款发放规模高达1.61万亿美元,高于2020年的1.48万亿美元,并刷新了2005年创下的1.51万亿美元的历史纪录。再融资额不断下降,从2020的2.6万亿美元下降至约2.3万亿美元,比例也下降至59%,低于2020年的64%。预计到2023年,再融资额将降至27%。

  购房抵押贷款发放规模 图自《华尔街日报》

  与此同时,根据抵押贷款银行家协会(MBA)的数据,2021年2月,美国人平均住房贷款数额高达41.8万美元,创下历史纪录。截至12月17日,7日平均贷款额略有下降,但也高达41.62万美元。

  高房价增加了家庭债务,也加大了民众的房贷压力。2021年11月,纽约联储发布报告称,因价格上涨推高了与住房和汽车相关的债务,美国第三季度家庭债务首次超过15万亿美元,家庭债务较上年同期增长6.2%。报告显示,抵押贷款增长2.2%,达到近10.7万亿美元,汽车相关的债务增加了280亿美元,整体债务增加了2860亿美元,使美国家庭债务总额达到15.24万亿美元,比第二季度增加了1.9%。

  房贷压力上,据亚特兰大联储估计,在2021年初,美国人需要用收入的29%来支付中位价的房屋贷款。到10月份,这一比例上升至33%。

  房价上涨也间接造成房租上涨的压力,推升通胀水平。据美国劳工部发布数据,美国11月CPI同比上涨6.8%,为1982年以来最高水平,再次刷新纪录。联博基金(AllianceBernstein)前首席经济学家约瑟夫·卡森(Joseph Carson)称,如果把美国房价也考虑进去,那么CPI指数就会从6.8%暴涨至11%。

  而根据Realtor.com的数据,在过去的五个月里,美国房租增速达到了两位数。11月,最大都市地区的租金中位数上升至每月1771美元,相较2020年11月增长了19.7%,这意味着租房者每月需多支付291美元的租金,创下了2019年来的最高纪录。其中,涨幅最大的两居室中位数房租暴涨至1993美元,相当于每月增加了330美元。

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