要向银行申请贷款,如何培养自己的银行流水(转载)

  我们向银行申请各类贷款时,银行会重点审核借款人的个人征信和收入情况。个人征信部分的介绍已经在上篇中详细介绍,此处不再赘述。

  个人收入情况一般用单位的收入证明和个人的银行流水单来证明。收入证明是办理贷款必备的材料,甚至有的银行(如兴业银行)对于月供低于8000元的按揭贷款,仅需提供收入证明即可。但收入证明无法证伪,通常只要搞定公司人事,就可以把月收入开的比较高,所以大部分银行需要借款人提供个人银行流水来做进一步证明。

  银行流水是用户与银行发生存取款业务交易的流水对账单,由于其客观性,更被银行认可。基于银行流水在贷款中的重要性,本篇将做详细介绍,以求一文解释清楚。

  提纲

  ➀银行流水单介绍

  ➁银行认可的流水类型

  ➂如何识别假流水

  ➃如何养流水

  ➄如何互做流水

  ➅流水不足的解决办法

  ➆常见问题

  壹

  银行流水单介绍

  银行流水根据账户性质不同分为个人流水和对公流水。此文涉及到的流水通指为个人流水。

  完整的流水单应包括:姓名,卡号,交易账号,交易时间,摘要,交易金额,余额,交易机构等。流水单须加盖银行公章或电子章。不同银行的流水单格式或名称会有所差异。

  以下以建设银行的流水单为例做介绍。

  卡号:持卡人的账号

  交易时间:进出账交易的时间,以日为单位

  摘要代码:交易类型,可包含:代发工资,ATM取款,消费,银行存入,汇款,结息等。若对方汇款时有特别备注,则摘要代码显示备注名称,如租金,工资,奖金等。

  交易金额:此笔交易的额度,一般代发工资有零有整。

  账户余额:卡内余额。

  对方账号:各银行操作不同,建设银行不显示对方账号。

  对方账号名称:建设银行不显示。

  借贷:其中“贷”表示转入;“借”表示转出。

  账户名称:持卡人姓名。

  证件号码:身份证号码。

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  贰

  银行认可的流水类型

  按揭贷款/消费贷款/抵押贷款中,银行会重点审核借款人的还款能力,以确保其足有的收入能够归还银行贷款,降低银行坏账率风险。个人的还款能力则重点体现在日常的银行卡交易中。

  如上部分描述,流水单里交易类型名目繁多,哪些收入才是银行重点关注和认可的有效流水呢? 一般银行通过工资流水,转账流水,除此之外,银行也可能会通过个人工资税单,公积金等来进行收入认定。

  1.工资流水

  这是工薪阶层最常见的收入方式,工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明,它是扣除了社保、公积金后的收入,体现了本人工作的稳定性和保障性。

  银行认定你的收入主要通过工资,奖金,绩效,劳务费等条目。需要注意的是,银行看重的是持续稳定的收入,而忌讳时有时无或忽高忽低的收入。

  另外,如有报销等收入,银行大多不会认定。考虑到银行流水通常为借款人的税后收入,一般情况下,银行流水金额达到单位出具的收入证明中金额的80%即可。部分银行也认定你的税前收入,此时相当于多出来了一部分收入。

  2.转账流水

  通过柜台、网络或网银转账的交易记录,如果有固定时间,固定金额的转入,则属于银行认可部分。

  3.税单认定

  正规单位会如实缴纳员工的税收,故个人税单是借款人真实收入最有力的“证据”。通过每个月交税金额,银行可轻易反推算出借款人的月收入。

  4.公积金认定

  部分银行会通过月缴存的基本公积金*10来认定,当作你的月收入,此时不需要提供流水。部分银行通过月缴存的基本公积金*10+月缴存的补充公积金*5来认定。这条对部分流水不足,但基本公积金和补充公积金按照封顶来缴纳的人士很有帮助。

  以上海为例,2017年公积金和补充公积金上限分别为2732元和1952元,你的收入可以直接认定为2732*10+1952*5=37080元,即使你实际税后收入没有那么高。

  5.自己开公司

  一般情况下,银行需要你提供公司的基础材料,公司流水以及个人流水。按照以往惯例,信贷员将计算你的进账金额,大额同进同出的将不纳入进账计算。通过进账金额*公司所在行业的利润率,来计算月收入,且算法比较复杂,需要比正常上班更大金额的流水才能保证覆盖贷款额度。

  叁

  如何识别假流水

  真流水是指通过银行柜台打印出来的流水单。相反,假流水是指通过淘宝,中介等渠道虚构出来的流水单。我们是反对伪造假流水的,因为伪造假流水一旦被银行识破,就可能会被这家银行永久拉入贷款的黑名单,而且假流水也可能承担法律责任。

  另外,经验丰富的信贷员和审批员从纸张、字体、墨迹、资金进卡日、结息、盖章、编号等细节发现假流水的破绽。他们若对流水单存在疑问,一般采用如下方案进行进一步证伪:

  ➀信贷员让客户当场打开网银,与提供的流水核对。

  ➁同客户一起去柜台再拉流水单。

  ➂审批员会悄悄往提供的流水单的银行卡里打一分钱,然后要求客户再提供某个日期内的流水,确认转入的一分钱是否在账户中显示。

  肆

  如何养流水

  以下详细介绍下如何正确地养流水,包括如何养工资流水,奖金流水,房租流水,分红流水等。读者可以根据自己的具体情况选择几种类型来操作。

  1.工资流水

  ➀若为公司转账,则须固定日期(一般前后误差2天左右为佳)转入,避免周末或者国家节假日转账。

  ➁转账方以公司转账为最佳;个人转账也可,后续打印银行流水时,尽量避免显示交易方信息。

  ➂税后工资因为扣除了四险一金等,故需精确到分为最佳,如15789.21元,避免取整数,如16000元。

  ➃转账时务必备注:工资或代发工资。

  2.奖金流水

  ➀相对固定日期转入,如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。

  ➁转账方以公司转账为最佳;个人转账也可,后续打印银行流水时,尽量避免显示交易方信息。

  ➂转账时务必备注:奖金或项目奖等。若无备注,则最近几年内,相对固定时间内转账进来,部分银行也认可。

  3.租金流水

  ➀需有租房合同,可从网上下载租房合同模板。

  ➁租金应符合正常市场水平,可通过链家等房屋中介app查询房屋租赁价格,并适当提高20%比例作为最终租金。租金金额一般为整数,如9500元等。

  ➂房屋租金付款周期应模拟目前市场租房常规做法,上海一般按照每三个月付一次,部分月租金比较高的,每一个月付一次也属合理现象。

  ➃租金流水日转账要求相对宽松,一般前后差异几天时间或在节假日转账均属合理现象。

  ➄租金和工资流水建议分开做在不同银行卡。

  ➅租金通过支付宝转账也认可,当然姓名、日期、金额和租房合同匹配即可。

  4.分红流水

  分红流水通常以年为单位进行转账,分红金额一般以几万到几十万不等,但金额不宜过高,否则银行可能要求提供类似占股协议书等辅助证明材料,凭添麻烦。

  5.其他流水

  ➀其他流水可包含:补贴、避税工资、报销等。

  ➁其他流水需视情况确定是否有必要以固定日期转入,如补贴,报销等,通常也是固定时间转入。

  ➂避税部分工资一般用公司员工的私人账号转账,且金额为整数。

  综上所述,以上收入流水均属于银行认可的流水范畴的。除了以上操作注意事项外,所有流水需遵循以下原则,才有助于打造一份完美的流水清单。

  ➀养流水一般需持续3个月时间,以6个月以上为最佳。

  ➁当天存入,当天或隔天取出,均视为无效流水。

  ➂做流水尽量多存少取,以向银行展示自己“不缺钱”的实力,如每3个月一次性大笔取出。

  ➃保持账户里始终有钱的状态,不宜一次性取光存款。可分多次取出卡内存款,同时补充新的资金进入。

  ➄在合理解释的前提下,流水资金量越大理论上越好。若流动资金不是很多,则总流水应按照总月供的2倍多一点来操作。如之前月供2万,计划新增贷款的月供为8000元,则应养总额为6万的流水较好。

  ➅年终可多发几个月奖金。

  ➆交易双方应避开为夫妻关系或直系亲属关系,因为双方关系容易通过结婚证,户口本等信息被察觉。也尽量避免同姓和名字相近,如李小鹏和李小双,易被银行认定为兄弟关系。

  ➇征信报告显示的工作单位和实际发薪资的单位不能差异太大,如征信上显示的是上海xx网络科技公司,而发薪单位为安徽的传统制造加工企业,此举容易被银行认定为流水异常。

  伍

  如何互做流水

  朋友间互做流水,满足彼此相同需求,互利互惠。互做流水的方法很简单,用以下这张流程图,即可立即理解。具体步骤为:

  ➀甲乙双方分别准备两张银行卡:卡1,卡2和卡A,卡B。

  ➁卡1定期转账到卡A,则卡A可作为乙方的银行流水卡。

  ➂卡A里的存款过段时间(如15天后)后转账到卡B。

  ➃卡B定期转账到卡2,则卡2可作为甲方的银行流水卡。

  其中,卡1和卡B只是作为资金中转用途,对银行选择无要求;

  卡2和卡A作为银行流水卡,不仅对银行卡的选择有所要求,而且需遵循上部分讲的如何养流水的原则。

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  伍

  流水不足的解决办法

  如果按揭/抵押贷款材料递交后,银行以流水不足为由,降低甚至取消贷款额度了,怎么办?以下方法可结燃眉之急。

  ➀提供担保证明

  借款人可以向银行提供有效的担保证明,若银行审核证明后发现借款人的综合还款能力符合贷款要求,银行则仍会予以贷款的。需要注意的是:不同银行对担保证明的要求有一定差异,具体情况以银行为准。

  ➁一次性存入大额现金

  在银行一次性存入大额的现金,并存款一定时间,此法在于向银行秀肌肉,体现借款人的财力。在银行看来,借款人则具有符合要求的还款能力。一般而言,银行以存款总额除以120个月后的金额来作为借款人的月供能力。如存款120万,则相当于1万/月。

  有时可向银行提供其他大额固定财产证明以证明自己的还款能力,比如房产,商铺等。

  除此之外,也可以提供你所购买的理财产品/信托基金/股票作为辅助财产证明。不同银行对此类财产认定程度不同,普遍的认定标准为市值的三折来计算。

  ➂增加共同贷款人

  如果本人的银行流水不足以申请目标数额的贷款,则可以增加共同贷款人。已婚家庭夫妻双方的银行流水均可作为申请贷款的收入证明。

  ➃向银行提供个税证明或公积金缴存证明

  个税和社保证明是证明收入水平的重要材料,因此也能代替银行流水。部分银行甚至直接认定每月的公积金缴存额的10倍来认定为月收入。

  需要注意的是不是所有银行都接受以这种方式申请贷款,需要区别对待。

  柒

  常见问题Q/A

  1.问:优选哪家银行做流水?

  答:中信银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。招行流水版本众多,备注有时不一致,交易对手信息也会看到,可要求柜台不打出交易对手信息。

  2.问:什么情况需要自己养流水?

  答:现有收入不足以覆盖贷款额度者;单位资质一般的上班族,小微企业主和灰色收入多的,发放现金的人士等更需要自己养流水。

  3.问:怎么转账给对方?

  答:尽量网银或手机银行转账,现在已经很少有大公司的财务会到银行柜台给员工转账。切记写好备注转账内容。

  4.问:转多少钱比较合理?

  答:满足月供的两倍多一点足够。太少影响贷款额度;太多,特别是体制内员工,工资本身不可能很高,会被银行认定流水作假。

  5.问:找淘宝或者某些中介买流水,可行么?

  答:反对做假流水!其实自己养一份出来也不麻烦,自己养流水才是长久之计。

  6.问:怎么打印流水单?

  答:携带本人身份证件及银行卡到就近的银行网点,请工作人员帮助打印。也可到营业网点自助打印

  7.问:收入证明金额开多少?

  答:单位部分的收入可以比对应的银行流水高一些,但不宜差别太多。收入证明按年收入或月收入来开均可。如工资/奖金等工作总收入为30万,则收入证明开到40万即可。

  8.问: 我与 LP 离婚, 把她名下房产的房租都给我, 是否可作为我的流水?  

  答:可以。

  9.为了避税,公司财务用私人账户给我里转 2 万,且不做备注。 是否合理?

  答:很合理。只要此笔收入定期转入持续6个月,则为一份完美流水。

  10.问: 儿子刚大学毕业,想买房子,遇到流水不足导致贷款额度受限,如何解决?  

  答:父母可为低收入的子女买房做担保,避开流水不够问题。

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